Quy định về Giải quyết tranh chấp Đất Đai, tranh chấp Nhà Ở

Tranh chấp đất đai, nhà ở là gì? Quy định về thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã. Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở?

I. Căn cứ pháp lý giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở

• Luật Đất đai 2024;
• Luật Nhà ở 2023;
• Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

II. Tranh chấp đất đai, nhà ở là gì? 

1. Khái niệm tranh chấp đất đai, nhà ở

Tranh chấp đất đai, nhà ở được hiểu là những mâu thuẫn, xung đột phát sinh giữa các chủ thể về quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc sử dụng đất hoặc sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đây là vấn đề phổ biến trong đời sống xã hội, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng tại Việt Nam hiện nay.

Khi tranh chấp đất đai, nhà ở xảy ra, các bên thường không thể tự thỏa thuận để giải quyết vấn đề, dẫn đến việc phải nhờ đến sự can thiệp của các cơ quan có thẩm quyền như Ủy ban nhân dân cấp xã (để hòa giải), Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Tòa án nhân dân để xử lý theo quy định của pháp luật.

2. Các loại tranh chấp đất đai phổ biến

Dựa theo tính chất và nội dung, tranh chấp đất đai được phân thành các loại tranh chấp đất đai chính:

2.1 Tranh chấp về quyền sử dụng đất

2.2 Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất

2.3 Tranh chấp liên quan đến đất đai trong quan hệ thừa kế và hôn nhân

3. Các loại tranh chấp nhà ở

Tranh chấp nhà ở thường gắn liền với tranh chấp đất đai nhưng có những đặc thù riêng, có thể phân thành 3 nhóm chính như sau: 

• Tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở: Tranh chấp về việc ai là chủ sở hữu hợp pháp của một căn nhà;
• Tranh chấp phát sinh từ giao dịch nhà ở: Liên quan đến các hợp đồng mua bán, cho thuê, tặng cho nhà ở;
• Tranh chấp trong nhà chung cư: Liên quan đến phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng, phí quản lý, bảo trì chung cư.

III. Quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở

1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, hai cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là  Tòa án nhân dân (TAND) và Ủy ban nhân dân (UBND). Tùy vào trường hợp tranh chấp mà quy định cụ thể về cơ quan có thẩm quyền giải quyết sẽ khác nhau.

Lưu ý:

Dự kiến từ ngày 01/07/2025, thẩm quyền của cấp xã sẽ được tăng cường, Tòa án cấp huyện sẽ bị bỏ và thay thế bằng các Tòa khu vực. Tuy nhiên, hiện tại chưa có văn bản quy định, hướng dẫn cụ thể.

Nội dung bài viết về thẩm quyền giải quyết tranh chấp và hòa giải được áp dụng theo quy định pháp luật hiện hành. Người đọc cần lưu ý những quy định về thẩm quyền có thể sẽ thay đổi khi các văn bản pháp luật mới được ban hành.

1.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án

Tòa án nhân dân sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở gắn liền với đất trong các trường hợp sau:

• Khi một trong các bên hoặc cả hai bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) hoặc các giấy tờ pháp lý khác có thể chứng minh quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.
• Các bên không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất lựa chọn giải quyết theo hình thức khởi kiện tại Tòa án thay vì giải quyết tranh chấp tại UBND có thẩm quyền.

Thẩm quyền xét xử của từng cấp Tòa án được phân biệt rõ ràng theo các trường hợp như sau:

• Tòa án nhân dân cấp huyện:
  • Xử lý các tranh chấp đất đai nội địa;
  • Giải quyết các vụ án không cần ủy thác tư pháp quốc tế;
  • Thẩm quyền xét xử sơ thẩm đối với đa số tranh chấp đất đai thông thường;
  • Xét xử tranh chấp đất đai không liên quan đến tài sản hay đương sự ở nước ngoài.
• Tòa án nhân dân cấp tỉnh:
  • Giải quyết tranh chấp có đương sự cư trú ở nước ngoài;
  • Xử lý các vụ án tranh chấp liên quan đến tài sản đất đai tại nước ngoài;
  • Thụ lý vụ việc đòi hỏi thực hiện ủy thác tư pháp quốc tế;
  • Tiếp nhận và giải quyết các tranh chấp phức tạp được chuyển từ TAND cấp huyện;
  • Xét xử những vụ án có tính chất đặc biệt vượt khả năng xử lý của cấp huyện.

1.2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Ủy ban nhân dân

Ủy ban nhân dân sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong các trường hợp sau:

• Khi một trong các bên hoặc cả hai bên không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ tương đương theo Luật Đất đai.
• Đương sự không lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Tòa án.

Thẩm quyền xét xử của từng cấp UBND được phân biệt theo các trường hợp sau:

• Chủ tịch UBND cấp huyện có thẩm quyền giải quyết tranh chấp giữa các hộ gia đình hoặc cá nhân.
• Chủ tịch UBND cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp mà một bên là cơ sở tôn giáo hoặc tổ chức hoặc đương sự có yếu tố nước ngoài.

Lưu ý:

Trường hợp không đồng ý với kết quả giải quyết của cơ quan có thẩm quyền, đương sự có thể:

• Khiếu nại đến:
  • Chủ tịch UBND cấp tỉnh (không đồng ý với kết quả giải quyết của chủ tịch UBND cấp huyện).
  • Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường (không đồng ý với kết quả giải quyết của chủ tịch UBND cấp tỉnh).
• Khởi kiện tại Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính (không đồng ý với kết quả giải quyết của chủ tịch UBND cấp huyện/UBND cấp tỉnh).

2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp nhà ở

Dựa trên quy định của Điều 194 Luật Nhà ở 2023, có hai cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp nhà ở là Tòa án nhân dân (TAND) và Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh. Tùy vào từng trường hợp để xác định cơ quan có thẩm quyền xử lý vụ việc. 

2.1. Thẩm quyền của Tòa án

 Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về nhà ở trong các trường hợp:

• Tranh chấp về quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở giữa cá nhân, tổ chức;
• Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về nhà ở (mua bán, thuê, tặng cho, thế chấp…);
• Tranh chấp liên quan đến quản lý vận hành nhà chung cư.
• Tranh chấp về thừa kế nhà ở.

Căn cứ vào Điều 35 và Điều 37 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, thẩm quyền theo cấp Tòa án có thể phân định như sau:

• Tòa án nhân dân cấp huyện: Có thẩm quyền giải quyết sơ thẩm các tranh chấp không cần ủy thác tư pháp hoặc tranh chấp không có tài sản/đương sự ở nước ngoài. 
• Tòa án nhân dân cấp tỉnh: 

• Tranh chấp có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài;
• Tranh chấp cần ủy thác tư pháp;
• Các tranh chấp nhà ở mà TAND cấp tỉnh lấy lên giải quyền từ TAND cấp huyện khi xét thấy cần thiết hoặc theo yêu cầu của UBND cấp huyện.

2.2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp nhà ở của UBND tỉnh

Theo quy định tại Điều 177 Luật Nhà ở 2014, UBND cấp tỉnh sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp nhà ở trong các trường hợp sau:

• Giải quyết tranh chấp về sử dụng và quản lý nhà ở do nhà nước sở hữu và đang giao cho địa phương quản lý (nhà công vụ, nhà tái định cư).
• Tranh chấp về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư.

Như vậy, khi có tranh chấp nhà ở, bạn cần xác định rõ bản chất, loại  tranh chấp để lựa chọn cơ quan có thẩm quyền giải quyết phù hợp.

IV. Quy định về hòa giải tranh chấp đất đai, nhà ở

1. Tranh chấp đất đai, nhà ở có bắt buộc phải hòa giải?

Mục đích của thủ tục hòa giải là nhằm giảm tải hồ sơ cho Tòa án và UBND cấp huyện/tỉnh, đồng thời tạo cơ hội để các bên có thể tự thỏa thuận giải quyết tranh chấp một cách hòa bình.

Tính bắt buộc của việc thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai được xác định tùy vào từng trường hợp tranh chấp. Cụ thể như sau: 

➧ Trường hợp bắt buộc phải hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã

Theo quy định của pháp luật hiện hành, hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện ra Tòa án hoặc các cơ quan có thẩm quyền theo quy định đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất. Tòa án sẽ từ chối thụ lý đơn khởi kiện nếu không có biên bản hòa giải tranh chấp đất đai cấp xã.

➧ Các trường hợp không bắt buộc hòa giải tranh chấp đất đai

Đối với những tranh chấp liên quan đến đất đai khác, việc hòa giải chỉ mang tính khuyến khích, không bắt buộc trước khi khởi kiện, bao gồm:

• Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất đai: Các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất;
• Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất;
• Tranh chấp chia tài sản chung của vợ chồng là đất đai;
• …

Theo đó, các bên tranh chấp có thể trực tiếp khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án mà không cần tiến hành thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã.

2. Quy định về thời hạn hòa giải, giải quyết tranh chấp đất đai cấp xã

Theo quy định tại Điều 235 Luật Đất đai 2024, thời hạn để UBND cấp xã tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải.

3. Thẩm quyền hòa giải tranh chấp đất đai, nhà ở

Luật Đất đai 2024 quy định, UBND cấp xã nơi có đất đang tranh chấp là cơ quan có thẩm quyền tiến hành thủ tục hòa giải. Cụ thể, Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai do Chủ tịch UBND cấp xã thành lập sẽ chịu trách nhiệm thực hiện thủ tục này. 

Theo quy định, Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã bao gồm:

• Chủ tịch Hội đồng (được đảm nhiệm bởi Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp xã);
• Đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã;
• Công chức làm công tác địa chính của ủy ban nhân dân xã;
• Đại diện người dân đã có thời gian dài sống và làm việc tại địa phương, có thông tin rõ ràng về nguồn gốc cũng như quá trình sử dụng thừa đất đang tranh chấp (nếu có).

Lưu ý:

1) Đối với trường hợp hòa giải thành: Nếu có thay đổi hiện trạng về người sử dụng, diện tích, ranh giới đất thì các bên phải nộp văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong vòng 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận hòa giải thành. Việc này nhằm phục vụ cho việc thực hiện thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

2) Đối với trường hợp hòa giải không thành: Nếu hòa giải không thành, UBND cấp xã sẽ lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tiếp theo.

➣ Xem chi tiết: Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã. 

V. Những câu hỏi về quy định giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở thường gặp

1. Cơ quan nào được giao thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai?

Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định hai cơ quan chính có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là Tòa án nhân dân và Ủy ban nhân dân. Trong đó:

• Tòa án: Giải quyết tranh chấp khi có ít nhất một bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/các giấy tờ pháp lý khác có thể chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định hoặc khi các bên không có những giấy tờ này nhưng chọn khởi kiện tại Tòa án. 
• UBND cấp huyện: Giải quyết tranh chấp khi các bên không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ tương đương theo quy định của Luật Đất đai hoặc đương sự lựa chọn giải quyết tại UBND thay vì Tòa án.

➣ Xem chi tiết: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.

2. Các tranh chấp đất đai bắt buộc phải hòa giải là gì?

Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã là thủ tục bắt buộc đối với các tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất. 

➣ Xem chi tiết: Quy định về hòa giải tranh chấp đất đai.

3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp nhà ở được quy định thế nào?

Theo quy định, 2 cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp nhà ở là Tòa án và UBND cấp tỉnh. Tùy vào từng trường hợp tranh chấp cụ thể để xác định cơ quan có thẩm quyền xử lý vụ việc. 

➣ Xem chi tiết: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp nhà ở.

4. Lệ phí khởi kiện tranh chấp đất đai được quy định như thế nào?

➧ Về mức tạm ứng án phí:

• Trường hợp tranh chấp đất đai không có giá ngạch: 300.000 đồng.
• Trường hợp tranh chấp đất đai có giá ngạch: Bằng 50% án phí dân sự sơ thẩm tính theo giá trị tài sản tranh chấp nhưng không thấp hơn 300.000 đồng.

➧ Về án phí sơ thẩm:

Mức án phí dân sự sơ thẩm đối với tranh chấp đất đai là từ 300.000 đồng. Tùy thuộc trường hợp tranh chấp đất đai là có giá ngạch hay không có giá ngạch và giá trị đất đai tranh chấp là bao nhiêu mà quy định về mức án phí sơ thẩm sẽ khác nhau.

➣ Xem chi tiết: Án phí tranh chấp đất đai - Chi tiết về mức đóng, thời hạn, đối tượng đóng.

5. Thời hạn hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã là bao lâu?

Thời hạn để UBND cấp xã tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải (căn cứ theo quy định tại Điều 235 Luật Đất đai 2024). 

—

Mọi nhu cầu tư vấn pháp luật, vui lòng để lại câu hỏi, thông tin ở phần bình luận bên dưới hoặc liên hệ Luật Tín Minh theo hotline 0983.081.379 (Miền Bắc - Miền Trung) hoặc 0908.842.012 (Miền Nam) để được hỗ trợ nhanh chóng.