Thế chấp quyền sử dụng đất là gì? Điều kiện thế chấp sổ đỏ, sổ hồng được quy định như thế nào? Các trường hợp nào không được đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất?
I. Căn cứ pháp lý
- Bộ luật Dân sự 2015, có hiệu lực từ 01/01/2017;
- Luật đất đai 2024 số 31/2024/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.
II. Thế chấp sổ đỏ là gì?
Căn cứ Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp sổ đỏ có thể được hiểu là việc sử dụng giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng) làm tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ cho khoản vay.
Hình thức này còn thường được gọi là cầm sổ đỏ, cắm sổ đỏ, vay cầm cố sổ đỏ hay vay thế chấp sổ hồng, sổ đỏ...
III. Điều kiện vay thế chấp sổ đỏ, thế chấp quyền sử dụng đất
Để được thế chấp sổ đỏ, người sử dụng đất cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành mà Luật Tín Minh chia sẻ dưới đây.
➤ Có Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
Căn cứ Khoản 1 Điều 45, Luật Đất đai 2024 thì người thế chấp cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng) theo quy định mới đủ điều kiện để thực hiện giao dịch thế chấp, lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, trường hợp được thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp dồn điền, đổi thửa,... hoặc các quy định khác được quy định ở khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này sẽ không được đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.
➤ Đất không tranh chấp hoặc đã có phán quyết hợp pháp
Tài sản thế chấp cần đảm bảo không có tranh chấp pháp lý. Nếu đất có tranh chấp thì tranh chấp này đã được giải quyết bằng phán quyết của trọng tài hay quyết định, bản án của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật. Nếu vi phạm điều kiện này, hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất có thể bị từ chối ngay từ bước thẩm định tài sản.
➤ Không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án
Quyền sử dụng đất mang thế chấp không được thuộc trường hợp đang bị kê biên, bị phong tỏa hoặc áp dụng bất kỳ biện pháp cưỡng chế nào theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.
➤ Đất vẫn trong thời hạn sử dụng
Thế chấp quyền sử dụng đất chỉ hợp pháp khi quyền sử dụng đó còn hiệu lực. Đất hết hạn hoặc đang chờ gia hạn sẽ không đủ điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất.
➤ Không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời khác
Nếu đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời như phong tỏa, tạm cấm chuyển dịch… theo quy định thì không đủ điều kiện thế chấp sổ đỏ, sổ hồng.
III. 6 trường hợp không được thế chấp sổ đỏ
Tuy pháp luật cho phép vay thế chấp sổ đỏ, sổ hồng để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ cho khoản vay nhưng không phải mọi quyền sử dụng đất đều nào cũng có thể thực hiện được. Dưới đây là 6 trường hợp không được đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất căn cứ theo Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015.
1. Quyền sử dụng đất không đủ điều kiện thế chấp
Chủ sở hữu quyền sử dụng đất nếu không đáp ứng đầy đủ các điều kiện ở mục III kể trên thì sổ đỏ hoặc sổ hồng không thể mang ra vay thế chấp.
2. Đất thuộc trường hợp bị pháp luật cấm thế chấp
Dưới đây là một số loại đất không được thế chấp quyền sử dụng đất dưới bất kỳ hình thức nào:
- Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư được công nhận quyền sử đất không thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất;
- Đất thuê trả tiền hàng năm. Đối với loại đất này, người sử dụng đất chỉ được thế chấp tài sản gắn liền với đất (công trình xây dựng, nhà ở…), không được thế chấp quyền sử dụng;
- Đất rừng tự nhiên được cho thuê bởi nhà nước;
- Đất quốc phòng - an ninh sử dụng kết hợp mục đích kinh tế.
3. Quyền sử dụng đất là di sản thừa kế và chưa có sự đồng thuận về việc thế chấp
Theo Điều 617 Bộ luật Dân sự 2015, nếu quyền sử dụng đất là di sản thừa kế thì người quản lý di sản chỉ được thế chấp sổ đỏ khi có sự đồng ý thế chấp bằng văn bản của toàn bộ những người thừa kế.
Trong trường hợp không nhận được sự đồng thuận thì việc thế chấp sổ đỏ, sổ hồng là di sản thừa kế sẽ không hợp pháp.
4. Đất thuộc quyền sở hữu chung và chưa được đồng sở hữu đồng ý thế chấp
Trường hợp quyền sử dụng đất đất thuộc về nhiều người thì:
- Quyền sử dụng đất được chia theo từng phần: Cần thực hiện thủ tục tách thửa trong trường hợp mỗi thành viên đồng sở hữu muốn đăng ký thế chấp. Người sở hữu quyền sử dụng đất chỉ được quyền thế chấp nếu đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi tách thửa.
- Quyền sử dụng đất không được phân chia theo từng phần: Những thành viên đồng sở hữu quyền sử dụng đất thực hiện ủy quyền cho người đại diện thực hiện quyền và nghĩa liên quan đến đất. Người đại diện chỉ được phép thế chấp nếu có văn bản ủy quyền của các thành viên khác.
Nếu những người đồng quyền sử dụng đất không tuân thủ đúng thủ tục trên thì giao dịch thế chấp sẽ không có hiệu lực về mặt pháp lý.
5. Chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất không có/bị hạn chế năng lực hành vi dân sự
Người sử dụng đất chưa đủ 18 tuổi hoặc người bị hạn chế/mất năng lực hành vi dân sự sẽ không thể tự mình ký kết hợp đồng thế chấp sổ đỏ. Trong trường hợp này, chỉ người đại diện hợp pháp (như cha mẹ, người giám hộ) của chủ thể thế chấp hoặc người được chỉ định bởi Tòa án mới có quyền đại diện tiến hành giao dịch thế chấp.
6. Chủ thể thế chấp sổ đỏ là người dân tộc thiểu số thuộc diện áp dụng chính sách hỗ trợ của Nhà nước
Theo khoản 3 Điều 48 Luật Đất đai 2024, người dân tộc thiểu số thuộc hộ cận nghèo/hộ nghèo, được Nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất theo chính sách hỗ trợ chỉ được thế chấp sổ đỏ tại Ngân hàng Chính sách Xã hội, mọi trường hợp tiến hành thế chấp quyền sử dụng đất khác đều không hợp lệ.
Như vậy, trong tất cả các trường hợp nêu trên, dù người sử dụng đất có lập hợp đồng thế chấp, nhưng nếu không thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng Đăng ký đất đai thì hợp đồng cũng không có hiệu lực đối với bên thứ ba.
VII. Câu hỏi thường gặp về thế chấp sổ đỏ
1. Điều kiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp sổ đỏ là gì?
- Người sử dụng đất chỉ được thế chấp sổ đỏ hoặc sổ hồng khi thỏa mãn đầy đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp hợp pháp;
- Thửa đất không có tranh chấp, hoặc nếu có thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, không thuộc diện bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
- Đất vẫn trong thời hạn sử dụng theo hồ sơ địa chính.
2. Các loại đất không được thế chấp theo quy định mới nhất gồm?
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, một số loại đất không được phép thế chấp, bao gồm:
- Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư được giao hoặc công nhận không thu tiền;
- Đất thuê trả tiền hàng năm, chỉ được thế chấp tài sản gắn liền với đất, không được thế chấp quyền sử dụng đất;
- Đất rừng tự nhiên, thuộc diện cấm chuyển nhượng, cho thuê hoặc thế chấp;
- Đất quốc phòng, an ninh sử dụng kết hợp với mục tiêu kinh tế.
3. Sổ đỏ công chứng có thế chấp được không?
Có. Sổ đỏ hoặc sổ hồng đã công chứng có thể dùng để thế chấp, nhưng phải đảm bảo các điều kiện theo quy định pháp luật.
—
Mọi nhu cầu tư vấn pháp luật, vui lòng để lại câu hỏi, thông tin ở phần bình luận bên dưới hoặc liên hệ Luật Tín Minh theo hotline 0983.081.379 (Miền Bắc - Miền Trung) hoặc 090.884.2012 (Miền Nam) để được hỗ trợ nhanh chóng.