Cập nhật chính sách đất đai mới nhất 2025: thẩm quyền & thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND…
I. Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2024, hiệu lực từ ngày 01/08/2024.
- Nghị định 151/2025/NĐ-CP, hiệu lực từ ngày 01/07/2025.
- Nghị quyết 60-NQ/TW, hiệu lực từ ngày 01/07/2025.
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hiệu lực từ ngày 01/08/2024.
II. 9 chính sách đất đai mới nhất ở Việt Nam từ 01/07/2025
Nghị định 151/2025/NĐ-CP do Chính phủ ban hành chính thức có hiệu lực từ ngày 01/07/2025, đưa ra nhiều quy định mới về phân định thẩm quyền của UBND các cấp trong lĩnh vực đất đai. Trong đó nổi bật với 9 chính sách mới về đất đai, cụ thể:
Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP (được bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Nghị định 226/2025/NĐ-CP), từ ngày 01/07/2025 một số thông tin đáng lưu ý về thẩm quyền về đất đai của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện sẽ được chuyển giao cho UBND cấp xã, bao gồm:
- Thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) lần đầu theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 136 và điểm d khoản 2 Điều 142 Luật Đất đai 2024.
- Thẩm quyền phê duyệt phương án sử dụng đất lúa của cá nhân, chấp thuận phương án sử dụng đất nông nghiệp của các tổ chức kinh tế quy định tại khoản 6 và khoản 7 Điều 45 Luật Đất đai 2024.
- Thẩm quyền quyết định và ban hành thông báo về việc thu hồi đất quy định tại các điều khoản:
- Khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai 2024.
- Điểm a khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 5 và điểm b khoản 6 Điều 87 Luật Đất đai 2024.
- Khoản 7 Điều 91 Luật Đất đai 2024.
- Thẩm quyền quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được quy định tại điểm c khoản 3 Điều 87 Luật Đất đai 2024.
- Thẩm quyền phê duyệt kinh phí và phương án cưỡng chế quyết định thu hồi đất quy định tại điểm b khoản 5 Điều 89 Luật Đất đai 2024.
Ngoài ra, theo điểm b khoản 2 Điều 17 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, việc xác nhận mảnh trích đo bản đồ địa chính phục vụ việc cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất cũng thuộc thẩm quyền của UBND cấp xã.
2. Thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của UBND xã
Theo Điều 10 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, từ ngày 01/07/2025, Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền:
- Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp mà Điều 118 Luật Đất đai 2024 có quy định.
- Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với cá nhân/cộng đồng dân cư quy định tại Điều 123 và Điều 178 Luật Đất đai 2024.
Trước ngày 01/07/2025, Luật Đất đai 2024 quy định các thẩm quyền nêu trên thuộc về UBND cấp tỉnh.
Căn cứ Điểm II Mục A Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, từ ngày 01/07/2025 thời hạn cấp sổ đỏ lần đầu tại UBND cấp xã từ ngày 01/07/2025 được quy định là trong vòng 3 ngày làm việc.
Như vậy, quy định về thời gian cấp sổ đỏ lần đầu hiện hành đã được thay đổi so với trước ngày 01/07/2025. Cụ thể, trước ngày 01/07/2025, theo Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định thời hạn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất là không quá 20 ngày làm việc. Đồng thời, thẩm quyền thực hiện thuộc về UBND cấp huyện, không phải UBND cấp xã như quy định hiện hành.
Theo quy định mới nhất tại khoản 4 Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, từ ngày 01/07/2025, không cần xác nhận riêng về việc thửa đất không có tranh chấp, đất sử dụng ổn định lâu dài và phù hợp với quy hoạch đối với các trường hợp xin cấp sổ đỏ quy định từ Điều 137 đến Điều 140 Luật Đất đai 2024. Cụ thể bao gồm:
- Cấp sổ đỏ cho cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất và có thể cung cấp giấy tờ về quyền sử dụng này (*).
- Cấp sổ đỏ cho cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất không được đúng thẩm quyền.
- Giải quyết việc cấp sổ đỏ trong trường hợp cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất có vi phạm luật đất đai trường ngày 01/07/2014.
Lưu ý:
(*): Trường hợp cá nhân, hộ gia đình không cung cấp được giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng không thuộc 1 trong 2 trường hợp sau thì vẫn được áp dụng quy định này.
Phần VIII Nghị định 151/2025/NĐ-CP đưa ra các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND cấp xã từ ngày 01/07/2025.
Theo đó, chủ tịch UBND xã có thẩm quyền và trách nhiệm giải quyết tranh chấp đất đai trong các trường hợp:
- Các bên tranh chấp đất đai không có giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất.
- Không đủ điều kiện để khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án.
Thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai tại tối đa tại UBND cấp xã là 45 ngày làm việc. Trường hợp tranh chấp xảy ra tại khu vực miền núi, biên giới, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì có thể kéo dài thời gian nhưng không quá 55 ngày làm việc.
6. Doanh nghiệp làm nhiều thủ tục về đất đai tại UBND cấp xã
Căn cứ Điều 5 và Điều 10 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thay vì thực hiện một số thủ tục về đất đai tại UBND cấp huyện, cấp tỉnh như trước đây thì kể từ ngày 01/07/2025, UBND cấp xã sẽ chịu trách nhiệm giải quyết các yêu cầu về đất đai của doanh nghiệp, như:
- Chấp thuận phương án sử dụng đất nông nghiệp của doanh nghiệp theo quy định tại khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai 2024.
- Cho doanh nghiệp thuê đất có thu tiền hằng năm đối với trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 120 Luật Đất đai 2024.
- Phê duyệt phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư của doanh nghiệp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều 142 Luật Đất đai 2024.
- …
Căn cứ điểm d khoản 3 Điều 10 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, kể từ ngày 01/07/2025 UBND cấp xã có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp được miễn toàn bộ tiền thuê đất trong suốt thời hạn thuê theo quy định của Chính phủ.
Do đó, nếu doanh nghiệp thuộc trường hợp được miễn toàn bộ tiền thuê đất thì có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại UBND cấp xã để giải quyết theo quy định.
8. Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định nhiều trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Điểm d khoản 1 Điều 9 Nghị định 151/2025/NĐ-CP có quy định về việc Chủ tịch UBND cấp tỉnh có thể thay mặt UBND cấp tỉnh quyết định những nội dung sau:
- Quyết định cho thuê đất, giao đất, phê duyệt chuyển mục đích sử dụng đất cho các tổ chức trong nước.
- Quyết định cho thuê đất hoặc giao đất cho các tổ chức tôn giáo/tổ chức tôn giáo trực thuộc.
- Quyết định cho thuê đất hoặc giao đất cho các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài hoặc công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài.
- Quyết định cho tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất.
Lưu ý:
Quy định trên không áp dụng với trường hợp UBND cấp tỉnh phân quyền cho Chủ tịch UBND cấp xã thực hiện các quyết định này.
9. Chuyển giao thẩm quyền về đất có mặt nước là hồ, đầm của UBND huyện cho UBND tỉnh
Trước ngày 01/07/2025, theo khoản 2 Điều 188 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền quyết định về việc sử dụng đất có mặt nước là đầm, hồ nằm trên địa nhiều bàn xã, phường thuộc về UBND cấp huyện. Tuy nhiên, từ ngày 01/07/2025 thẩm quyền này được chuyển giao cho UBND cấp tỉnh theo quy định tại Điều 4 Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
III. Các câu hỏi thường gặp về các chính sách mới về đất đai
1. Từ 01/07/2025, cơ quan nào cấp sổ đỏ lần đầu?
Theo điểm h khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, UBND cấp xã là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu, tính từ ngày 01/07/2025.
➣ Xem chi tiết: Thẩm quyền cấp sổ đỏ lần đầu.
2. Thời hạn cấp sổ đỏ lần đầu tại UBND cấp xã là bao nhiêu lâu?
Theo quy định tại Điểm II Mục A Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thời gian UBND xã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu tối đa không quá 3 ngày làm việc.
➣ Xem chi tiết: Thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
3. Từ 01/07/2025 xin cấp sổ đỏ không cần xác nhận đất không tranh chấp đúng không?
Theo khoản 4 Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, từ ngày 01/07/2025, các trường hợp xin cấp sổ đỏ quy định tại Điều 137, 138, 139 và 140 Luật Đất đai 2024 sẽ không cần xác nhận riêng về việc thửa đất không có tranh chấp.
➣ Xem chi tiết: Quy định về xác nhận đất không tranh chấp khi làm sổ đỏ.
4. Từ 01/07/2025 UBND xã có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp nào?
Từ ngày 01/07/2025, UBND cấp xã có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong các trường hợp sau:
- Các bên tranh chấp không có giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất.
- Không đủ điều kiện để khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai.
➣ Xem chi tiết: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND cấp xã - từ 01/07/2025.
5. Doanh nghiệp được miễn toàn bộ tiền thuê đất nộp hồ sơ thuê đất ở đâu?
Từ ngày 01/07/2025 doanh nghiệp thuộc diện được miễn toàn bộ tiền thuê đất có thể nộp hồ sơ yêu cầu giải quyết cho thuê đất tại UBND cấp xã nơi có thửa đất.
➣ Xem chi tiết: Doanh nghiệp được miễn tiền thuê đất nộp hồ sơ tại UBND xã.
—
Mọi nhu cầu tư vấn về luật thuế, kế toán, vui lòng để lại câu hỏi, thông tin ở phần bình luận bên dưới hoặc liên hệ Luật Tín Minh theo hotline 0983.081.379 (Miền Bắc), 0933.301.123 (Miền Trung) hoặc 090.884.2012 (Miền Nam) để được hỗ trợ nhanh chóng.