Tải mẫu hợp đồng mua bán nhà ở: Cách soạn thảo hợp đồng

Quy định về nội dung hợp đồng mua bán nhà ở, công chứng hợp đồng mua bán nhà. Người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam được không? Điều kiện mua bán nhà.

I. Căn cứ pháp lý

• Luật Nhà ở 2023, hiệu lực từ ngày 01/08/2024.
• Luật Đất đai 2024, hiệu lực từ ngày 01/08/2024.
• Bộ luật Dân sự 2015, hiệu lực từ ngày 01/01/2017.

II. Hợp đồng về mua bán nhà ở bao gồm những nội dung gì?

Căn cứ Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng mua bán tài sản mà trong đó:

• Bên bán chuyển nhượng quyền sở hữu nhà cho bên mua.
• Bên mua phải thanh toán một khoản chi phí theo thỏa thuận cho bên bán.

Hợp đồng mua bán nhà ở cần thể hiện đầy đủ các nội dung được quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023, bao gồm:

1. Thông tin của các bên tham gia hợp đồng, bao gồm: tên của tổ chức, họ và tên của cá nhân, địa chỉ.
2. Mô tả chi tiết đặc điểm của ngôi nhà giao dịch và thửa đất gắn với ngôi nhà đó.
3. Giá bán của căn nhà nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá.
4. Phương thức, tiến độ, thời hạn thanh toán tiền mua bán nhà ở.
5. Thỏa thuận về thời gian giao nhận nhà ở, thời gian bảo hành nhà ở (trường hợp ngôi nhà được xây dựng mới).
6. Thỏa thuận về thời hạn sử dụng nếu giao dịch mua bán nhà ở là giao dịch có thời hạn.
7. Chi tiết về các quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch.
8. Cam kết của các bên khi tham gia giao dịch.
9. Thỏa thuận về cách thức giải quyết nếu có phát sinh tranh chấp.
10. Thỏa thuận về thời điểm hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực pháp lý.
11. Địa điểm, thời gian các bên ký kết hợp đồng mua bán nhà ở.
12. Các thỏa thuận khác liên quan đến giao dịch mua bán nhà ở.
13. Các bên tham gia ký và ghi rõ họ tên (đối với cá nhân), đóng dấu và ghi rõ chức vụ (đối với tổ chức).

Lưu ý: 

1) Nếu giao dịch mua bán nhà ở thuộc trường hợp được nhà nước quy định về giá thì cần đảm bảo tuân thủ đúng quy định này.

2) Đối với giao dịch mua bán nhà chung cư, căn hộ hợp đồng cần thể hiện rõ nội dung sau:

• Phần sở hữu chung, sử dụng chung của căn chung cư.
• Thời hạn sử dụng của căn chung cư theo hồ sơ thiết kế.
• Tổng diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng của căn hộ.
• Tổng diện tích sàn xây dựng căn hộ thực tế.
• Mục đích sử dụng của phần sử dụng chung, sở hữu chung trong tòa nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt.
• Giá dịch vụ quản lý vận hành tại tòa nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu. 
• Quy định liên quan đến việc đóng kinh phí bảo trì nhà chung cư: trách nhiệm đóng, mức đóng, thông tin tài khoản nộp tiền.

➣ Tham khảo thêm: Nội dung hợp đồng mượn nhà làm văn phòng.

III. Tải mẫu hợp đồng mua bán nhà ở miễn phí

Hợp đồng mua bán nhà ở là văn bản pháp lý quan trọng, chứng minh cho việc xác lập giao dịch chuyển nhượng nhà ở và là căn cứ xác định nhà ở là tài sản của cá nhân/tổ chức. Đây cũng là cơ sở để giải quyết các tranh chấp phát sinh (nếu có) trong quá trình các bên thực hiện giao dịch.

Do đó, hợp đồng mua bán nhà ở cần đảm bảo các yếu tố: 

• Được soạn thảo dựa trên căn cứ pháp lý cụ thể.
• Nội dung rõ ràng, mạch lạc, không gây nhầm lẫn.
• Thỏa thuận chi tiết về các quyền lợi và nghĩa vụ của các bên.
• Điều khoản chặt chẽ, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
• Phòng tránh rủi ro trong tương lai bằng các điều khoản cụ thể về việc giải quyết tranh chấp phát sinh.

Pháp luật hiện hành không bắt buộc người dân phải áp dụng một mẫu hợp đồng mua bán nhà ở cụ thể. Luật Tín Minh đã chuẩn bị sẵn mẫu hợp đồng mua bán nhà ở đảm bảo tính pháp lý, nội dung rõ ràng, mạch lạc. Bạn có thể tham khảo chi tiết và tải mẫu miễn phí.

⤓ Tải mẫu miễn phí: Mẫu hợp đồng mua bán nhà ở.

IV. Chứng thực, công chứng hợp đồng mua bán nhà ở có bắt buộc?

Tại Điều 164 Luật Nhà ở 2023 có quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở như sau:

• Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp: 
  • Giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công (tức thuộc sở hữu của nhà nước).
  • Giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở mà 1 bên tham gia là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.
• Thời điểm hiệu lực của hợp đồng được xác định là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật.
• Về nơi công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở:
  • Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở tại tổ chức hành nghề công chứng.
  • Chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở tại UBND cấp xã nơi có nhà ở giao dịch.

V. Điều kiện thực hiện giao dịch mua bán nhà ở hợp pháp

Giao dịch mua bán nhà ở được xác định là hợp pháp khi thỏa mãn các điều kiện quy định tại Mục 1, Chương X Luật Nhà ở 2023, cụ thể: 

1. Điều kiện đối với căn nhà tham gia giao dịch

Nhà ở giao dịch cần đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2023, cụ thể:

1. Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp, trừ các trường hợp đặc biệt theo quy định của pháp luật (*).
2. Không thuộc trường hợp đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về quyền sở hữu.
3. Còn thời hạn sử dụng đối với nhà ở có thời hạn sử dụng.
4. Nhà ở tham gia giao dịch không thuộc các trường hợp sau:
   • Đang bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật.
   • Bị áp dụng biện pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác.
   • Đã có quyết định thu hồi đất, thông báo về việc giải tỏa, tháo dỡ nhà của cơ quan có thẩm quyền.

Ngoài ra, trong trường hợp giao dịch mua bán nhà ở có kèm đất (nhà ở gắn liền với đất) thì cần đáp ứng thêm các điều kiện quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024, bao gồm:

• Đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
• Đất còn thời hạn sử dụng (theo thời hạn ghi trên sổ đỏ).
• Đất không có tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bởi cơ quan chức năng có thẩm quyền.
• Quyền sử dụng đất không thuộc diện: bị kê biên, bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, bị áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án theo quy định của pháp luật.

➣ Tham khảo thêm: Các trường hợp không được sang tên sổ đỏ - sau 01/08/2024.

Lưu ý: 

➧ Điều kiện số 2 và số 3 nêu trên không áp dụng đối với giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

➧ (*) Bao gồm các trường hợp sau:

• Giao dịch mua bán căn nhà trong khi giải thể hay phá sản.
• Giao dịch mua bán, thuê mua căn nhà hình thành trong tương lai.
• Giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc các trường hợp: nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước hay nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ cho tái định cư không thuộc tài sản công.

2. Điều kiện đối với bên bán nhà ở

Khoản 1 Điều 161 Luật Nhà ở 2023 quy định cá nhân, tổ chức bán nhà ở cần đáp ứng các điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự.

Cụ thể, chủ thể thực hiện giao dịch bán nhà ở phải là cá nhân, tổ chức sở hữu nhà ở hoặc được chủ sở hữu ủy quyền hợp pháp về việc thực hiện giao dịch bán nhà ở. Trong đó:

• Đối với tổ chức: Phải có tư cách pháp nhân.
• Đối với cá nhân: Có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở.
• Cá nhân, tổ chức phải hoàn toàn tự nguyện khi thực hiện giao dịch mua bán nhà ở.

Lưu ý: 

Đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, bên bán phải là cá nhân đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc đã mua nhà ở từ chủ đầu tư.

3. Điều kiện đối với bên mua nhà ở

Cũng theo quy định tại Điều 161 Luật Nhà ở 2023, cá nhân, tổ chức mua nhà ở cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

➨ Điều kiện đối với cá nhân mua nhà ở:

• Có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở.
• Đối với cá nhân trong nước: Không bắt buộc đã đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở giao dịch.
• Đối với cá nhân là người nước ngoài hoặc công dân Việt Nam đang định cư ở nước ngoài: 
  • Không bắt buộc đăng ký cư trú tại địa chỉ có nhà ở cần mua.
  • Phải thuộc các đối tượng được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật.
  • Người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam phải tuân thủ các quy định của Luật Đất đai 2024.

➨ Điều kiện đối với tổ chức mua nhà ở:

• Phải có tư cách pháp nhân.
• Không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký thành lập.
• Thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam (đối với tổ chức nước ngoài).
• Ngoài ra, đối với tổ chức không mua nhưng được ủy quyền quản lý căn nhà thì cần đảm bảo thêm các điều kiện như: 
  • Phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản.
  • Tại thời điểm phát sinh giao dịch, tổ chức đang hoạt động ở Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

VI. Dịch vụ soạn thảo hợp đồng mua bán nhà ở, sang tên sổ hồng, sổ đỏ

Hiện nay, các vụ việc tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà đất ngày càng gia tăng cả về số lượng lẫn tính chất phức tạp. Đa số các vụ việc này ít nhiều đều xuất phát từ việc các cá nhân, tổ chức ký kết hợp đồng mua bán nhà đất (hợp đồng sang tên sổ đỏ, sổ hồng) nhưng: 

• Chưa hiểu cặn kẽ về các điều khoản được thể hiện trong hợp đồng.
• Nội dung hợp đồng không rõ ràng, mạch lạc hoặc chứa từ ngữ gây nhầm lẫn.
• Các thỏa thuận về quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan chưa thể hiện rõ ràng.
• Chưa tìm hiểu kỹ lưỡng về các quy định pháp luật có liên quan đến giao dịch mua bán nhà ở.
• Chưa tìm hiểu kỹ về tính pháp lý của căn nhà, thửa đất tham gia giao dịch.
• …

➤ Để đảm bảo tối đa quyền và lợi ích hợp pháp, tránh rủi ro không đáng có trong tương lai, bạn có thể tham khảo các dịch vụ liên quan đến giao dịch nhà ở, đất đai tại Luật Tín Minh, bao gồm:

• Dịch vụ sang tên sổ đỏ, sổ hồng - Trọn gói chỉ từ 4.000.000 đồng.
• Dịch vụ soạn thảo, rà soát hợp đồng mua bán nhà ở - Từ 1.000.000 đồng, từ 1 ngày xong.

Trong quá trình cung cấp dịch vụ, Luật Tín Minh cam kết:

• Luật sư chuyên môn cao, giàu kinh nghiệm trực tiếp tư vấn, kiểm tra tính pháp lý của thửa đất , nhà ở cần thực hiện giao dịch.
• Soạn thảo, rà soát kỹ lưỡng, đảm bảo bản hợp đồng mua bán nhà đất có sự rõ ràng, tính pháp lý cao cũng như khả năng bảo vệ các quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng, hạn chế rủi ro phát sinh.
• Báo giá dịch vụ trọn gói 1 lần tại bước tư vấn thông tin dịch vụ, không phát sinh thêm sau khi ký kết hợp đồng.
• Thời gian triển khai nhanh chóng, bàn giao kết quả đúng hẹn.

Liên hệ Luật Tín Minh theo hotline 0983.081.379 (Miền Bắc - Miền Trung) hoặc 090.884.2012 (Miền Nam) để được tư vấn, hỗ trợ nhanh chóng.

➣ Xem chi tiết: 

• Dịch vụ sang tên sổ hồng.
• Dịch vụ soạn thảo rà soát hợp đồng.

VI. Các câu hỏi thường gặp về hợp đồng mua bán nhà ở

1. Hợp đồng mua bán nhà ở là gì?

Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng mua bán tài sản mà trong đó:

• Bên bán chuyển nhượng quyền sở hữu nhà cho bên mua.
• Bên mua phải thanh toán một khoản chi phí theo thỏa thuận cho bên bán.

2. Nhà không có sổ đỏ có bán được không?

Theo quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2023, nhà ở tham gia giao dịch mua bán phải có sổ đỏ, sổ hồng, ngoại trừ các trường hợp sau:

• Giao dịch bán nhà ở trong khi giải thể hay phá sản.
• Giao dịch mua bán, thuê mua căn nhà hình thành trong tương lai.
• Giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc các trường hợp: nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước hay nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ cho tái định cư không thuộc tài sản công.

➣ Xem chi tiết: Điều kiện về nhà ở trong giao dịch mua bán nhà.

3. Người nước ngoài có được mua nhà ở tại Việt Nam không? 

Được. Tuy nhiên, người nước ngoài chỉ được mua nhà ở tại Việt Nam khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 161 Luật Nhà ở 2023, cụ thể:

• Phải thuộc các đối tượng được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật.
• Không bắt buộc đăng ký cư trú tại nơi có ngôi nhà cần mua.
• Có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở.

➣ Xem chi tiết: Điều kiện để người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam.

4. Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở có bắt buộc không?

Có. Căn cứ Điều 164 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật thì mới có giá trị pháp lý, ngoại trừ trường hợp:

• Giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công (tức thuộc sở hữu của nhà nước).
• Giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở mà 1 bên tham gia là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.

6. Hợp đồng mua bán nhà ở chính thức có hiệu lực khi nào?

Hợp đồng mua bán nhà ở chính thức có hiệu lực tại thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo quy định của pháp luật.

7. Phí dịch vụ soạn thảo hợp đồng mua bán nhà ở là bao nhiêu?

Chi phí dịch vụ soạn thảo hợp đồng mua bán nhà ở trọn gói tại Luật Tín Minh là 1.000.000 đồng, cam kết bàn giao hợp đồng đúng hẹn.

➣ Xem chi tiết: Dịch vụ soạn thảo hợp đồng mua bán nhà ở

—

Mọi nhu cầu tư vấn pháp luật, vui lòng để lại câu hỏi, thông tin ở phần bình luận bên dưới hoặc liên hệ Luật Tín Minh theo hotline 0983.081.379 (Miền Bắc - Miền Trung) hoặc 090.884.2012 (Miền Nam) để được hỗ trợ nhanh chóng.