Tìm hiểu quy trình giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ: hòa giải, đơn đề nghị, khởi kiện, hồ sơ cần thiết và quy định pháp luật mới nhất, áp dụng hiệu quả.
I. Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2024, bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/08/2024.
- Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/07/2017.
- Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/07/2016.
II. Giải quyết tranh chấp đất đai là gì?
Theo quy định khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai được hiểu là những tranh chấp, bất đồng phát sinh trong quan hệ đất đai giữa nhiều bên, liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
2. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai
Giải quyết tranh chấp đất đai là quá trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền dựa trên các chứng cứ, tài liệu và quy định pháp luật liên quan để giải quyết các tranh chấp đất đai, giúp bảo vệ quyền và nghĩa vụ hợp pháp của các bên.
1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất
Đây là trường hợp tranh chấp xảy ra giữa các chủ thể sử dụng đất liên quan đến việc xác định ai là người có quyền sử dụng thửa đất hợp pháp. Một trong những nguyên nhân thường gặp là mâu thuẫn về ranh giới đất, khi một bên tự ý dịch chuyển mốc giới, lấn chiếm diện tích đất hoặc các bên không thống nhất được đường ranh phân định giữa các thửa đất.
Ngoài ra, còn có tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất hoặc đòi lại tài sản gắn liền với đất, phát sinh khi một cá nhân/tổ chức, hộ gia đình yêu cầu lấy lại quyền sử dụng diện tích đất mà họ cho rằng trước đây thuộc quyền sở hữu của mình hoặc của người thân.
Ví dụ:
Gia đình ông A có thửa đất sử dụng ổn định từ năm 1985, đã được cấp giấy chứng nhận theo quy định. Năm 2015, ông A đi làm ăn xa, ông B là hàng xóm đã tự ý lấn chiếm và xây dựng trên một phần đất này. Sau khi trở về, ông A yêu cầu trả lại đất nhưng ông B không đồng ý. Do đó, ông A khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc ông B trả lại phần diện tích đất đã lấn chiếm.
2. Tranh chấp về quyền & nghĩa vụ phát sinh của các bên trong quá trình sử dụng đất
Trường hợp tranh chấp này chủ yếu phát sinh từ các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai như chuyển nhượng, tặng cho, thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… Bản chất của tranh chấp này là tranh chấp về hợp đồng dân sự, do một bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ theo thỏa thuận.
Các yêu cầu thường gặp trong tranh chấp về quyền & nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất bao gồm: tuyên bố giao dịch dân sự bị vô hiệu, công nhận hiệu lực giao dịch hoặc buộc đảm bảo các nghĩa vụ theo đúng nội dung thỏa thuận trong hợp đồng…
Bên cạnh đó, tranh chấp liên quan đến mục đích sử dụng đất (sử dụng sai mục đích, thay đổi mục đích trái phép…) cũng được xếp vào nhóm này.
3. Tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất
Đây là các tranh chấp phát sinh trong những quan hệ pháp lý khác nhưng có liên quan đến quyền sử dụng đất, điển hình như:
➣ Xem chi tiết:
Theo quy định pháp luật hiện hành, việc giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được thực hiện theo các bước sau:
1. Hòa giải tranh chấp đất đai
Tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP có quy định rõ:
➧ Đối với các tranh chấp về quyền sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã theo luật định.
➧ Đối với các tranh chấp đất đai khác thì hòa giải tranh chấp là thủ tục được Nhà nước khuyến khích thực hiện trước khi khởi kiện ra Tòa án để tiết kiệm tối đa thời gian, chi phí xử lý. Tùy từng trường hợp mà các bên có thể lựa chọn:
- Tự thương lượng để hòa giải.
- Tiến hành hòa giải theo quy định pháp luật về hòa giải thương mại.
- Tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở.
- Áp dụng các cơ chế hòa giải khác theo luật định để giải quyết tranh chấp.
Lưu ý:
1) Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã phải được lập thành biên bản, có xác nhận về kết quả hòa giải (thành hoặc không thành) của UBND cấp xã và chữ ký của các bên tham gia hòa giải.
Trường hợp hòa giải không đạt kết quả (tức hòa giải không thành) mà có bên không ký vào biên bản thì theo điểm đ khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, Chủ tịch Hội đồng hòa giải cùng các thành viên tham gia vẫn phải ký xác nhận, đóng dấu của UBND cấp xã và gửi cho các bên liên quan.
2) Hòa giải tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo đúng quy định pháp luật về tố tụng, quy định của pháp luật về hòa giải, đối thoại tại Tòa án. Đối với tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai thì áp dụng theo pháp luật về hòa giải thương mại.
3) Trường hợp hòa giải tranh chấp đất đai thành và có sự thay đổi hiện trạng về người sử dụng đất, diện tích, ranh giới đất thì trong vòng 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, các bên phải gửi văn bản này đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo đúng luật định.
➣ Xem chi tiết:
2. Khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân
Theo khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024, trong trường hợp tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ, sổ hồng hoặc các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất hợp pháp khác thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nhân dân.
Do đó, trường hợp hòa giải không thành, các bên tranh chấp có thể tiếp tục nộp đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự.
➣ Xem chi tiết:
V. Các câu hỏi về giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ
1. Tranh chấp đất đai là gì?
Theo Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai được hiểu là những bất đồng phát sinh giữa từ hai chủ thể trở lên liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong các quan hệ pháp luật về đất đai.
➣ Xem chi tiết: Khái niệm tranh chấp đất đai.
2. Các trường hợp tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay là gì?
Các trường hợp tranh chấp đất đai thường gặp gồm:
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất.
- Tranh chấp liên quan đến việc thực hiện hợp đồng liên quan đến đất.
- Tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất.
➣ Xem chi tiết: Các trường hợp tranh chấp đất đai.
3. Cần đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND xã khi nào?
Khi phát sinh tranh chấp đất đai, các bên được khuyến khích tự hòa giải trước. Tuy nhiên:
- Đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất: Nếu tự hòa giải không thành thì bắt buộc phải nộp đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã nơi có đất để yêu cầu tổ chức hòa giải theo quy định trước khi khởi kiện lên Tòa án.
- Đối với các tranh chấp đất đai khác: Việc nộp đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã là không bắt buộc, các bên có thể trực tiếp khởi kiện lên Tòa án.
⤓ Tải mẫu miễn phí: Mẫu đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ được thực hiện ra sao?
Đối với tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ, việc giải quyết tranh chấp được giải quyết theo tình tự sau đây:
- Tiến hành hòa giải theo đúng quy định (có thể thực hiện hoặc không, trừ trường hợp pháp luật hiện hành có yêu cầu).
- Khởi kiện tại Tòa án theo quy định của Luật Đất đai 2024.
➣ Xem chi tiết: Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ.
5. Có những phương thức hòa giải tranh chấp đất đai nào hiện nay?
Hòa giải tranh chấp đất đai hiện nay được thực hiện thông qua các phương thức sau:
- Các bên tự thương lượng để hòa giải.
- Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã (bắt buộc với tranh chấp quyền sử dụng đất).
- Hòa giải tại cơ sở.
- Hòa giải tranh chấp đất đai theo Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án.
➣ Xem chi tiết: Các hình thức hòa giải tranh chấp đất đai.
—
Mọi nhu cầu tư vấn pháp luật, vui lòng để lại câu hỏi, thông tin ở phần bình luận bên dưới hoặc liên hệ Luật Tín Minh theo hotline 0983.081.379 (Miền Bắc), 0933.301.123 (Miền Trung) hoặc 090.884.2012 (Miền Nam) để được hỗ trợ nhanh chóng