Thời hạn đặt cọc là gì? Phạt cọc là gì? Tìm hiểu quy định về phạt cọc: điều kiện phạt cọc, các trường hợp không bị phạt cọc, phạt cọc gấp 5 lần được không...
II. Đặt cọc là gì? Phạt cọc là gì?
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm khi thực hiện giao dịch mà theo đó, một bên giao cho bên còn lại một khoản tiền hoặc các vật có giá trị (như đá quý, kim khí quý…) trong một thời gian xác định nhằm bảo đảm cho việc giao kết/thực hiện hợp đồng.
Hiểu một cách đơn giản, đây là cách để các bên “giữ chỗ” và ràng buộc trách nhiệm trước khi giao dịch chính thức được hoàn tất hoặc trong quá trình thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận.
Về cách xử lý tài sản đặt cọc:
- Khi hợp đồng được giao kết và thực hiện đúng, tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ thanh toán. .
- Nếu bên đặt cọc không tiếp tục giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng, thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận. Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc không thực hiện cam kết, thì phải hoàn trả lại tài sản đã nhận và trả thêm một khoản tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
2. Phạt cọc được hiểu như thế nào?
Pháp luật hiện hành không định nghĩa riêng thuật ngữ “phạt cọc”, đây là cách gọi phổ biến trên thực tế để chỉ hậu quả pháp lý phát sinh khi một trong các bên vi phạm cam kết liên quan đến việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng có kèm theo thỏa thuận đặt cọc. Đây không phải là một biện pháp bảo đảm độc lập, mà là hệ quả xử lý tài sản đặt cọc khi có hành vi vi phạm.
Cụ thể, phạt cọc được hiểu như sau:
- Nếu bên đặt cọc không thực hiện việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận, thì sẽ mất toàn bộ tài sản đã đặt cọc.
- Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, thì phải hoàn trả lại tài sản đặt cọc và trả thêm một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (thường gọi là “phạt gấp đôi”), trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
III. Quy định về phạt cọc
1. Điều kiện phạt cọc là gì?
Và để việc phạt cọc được áp dụng đúng quy định, các bên nên thỏa thuận rõ nội dung đặt cọc và cách xử lý tài sản đặt cọc khi có vi phạm. Thỏa thuận này nên được ghi nhận trong hợp đồng hoặc văn bản liên quan để làm cơ sở pháp lý (*).
Việc phạt cọc chỉ phát sinh khi một bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã cam kết, từ đó gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bên còn lại.
Bên cạnh đó, hợp đồng liên quan đến việc đặt cọc phải hợp pháp và còn hiệu lực tại thời điểm xảy ra vi phạm. Việc xử lý tiền đặt cọc phụ thuộc vào hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc, mục đích đặt cọc và lỗi của các bên trong việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Ngoài ra, pháp luật hiện hành không quy định mức trần cụ thể đối với phạt cọc. Tuy nhiên, thỏa thuận phạt cọc phải được xác lập trên cơ sở tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội.
Lưu ý:
(*): Hợp đồng đặt cọc được xác lập theo thỏa thuận tự nguyện của các bên, pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể về hình thức hay yêu cầu chứng thực, công chứng đối với loại hợp đồng này. Song, để bảo tốt nhất quyền lợi của các bên, việc giao kết hợp đồng đặt cọc bằng văn bản, có công chứng, chứng thực là điều được khuyến khích.
➣ Xem thêm:
2. Khi nào phải chịu phạt cọc?
Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, phạt cọc được áp dụng khi một bên không thực hiện đúng cam kết trong thỏa thuận đặt cọc, cụ thể:
- Trường hợp bên đặt cọc không tiếp tục ký kết hoặc không thực hiện hợp đồng đã thỏa thuận thì sẽ mất toàn bộ số tiền hoặc tài sản đã đặt cọc.
- Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối ký kết hoặc không thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả lại tài sản đặt cọc, đồng thời thanh toán thêm một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đã nhận, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Như đã đề cập ở trên, hợp đồng đặt cọc là thỏa thuận tự nguyện giữa các bên, pháp luật hiện hành không có quy định về mức trần cụ thể đối với phạt cọc. Vậy nên các bên có thể thỏa thuận phạt cọc với mức phạt gấp 5 lần số tiền đặt cọc.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng thỏa thuận về mức phạt cọc phải đảm bảo:
- Được xác lập hoàn toàn tự nguyện.
- Không vi phạm các điều cấm có liên quan theo quy định của pháp luật hiện hành, không trái đạo đức xã hội.
- Không vượt quá giới hạn hợp lý, tránh mang tính “phạt” thuần túy.
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, phạt cọc chỉ đặt ra khi có bên vi phạm cam kết, thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Vì vậy, những trường hợp sẽ không bị phạt cọc gồm:
- Hai bên tự thỏa thuận hủy bỏ hoặc chấm dứt đặt cọc: Nếu cả bên đặt cọc và bên nhận cọc cùng đồng ý không tiếp tục giao dịch thì không ai bị coi là vi phạm, nên không phát sinh vấn đề phạt cọc. Lúc này, tiền cọc được xử lý theo thỏa thuận (thường là hoàn trả lại).
- Trường hợp vi phạm phát sinh hoàn toàn do sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan theo Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 (ví dụ như thiên tai, dịch bệnh, tai nạn nghiêm trọng…) và bên vi phạm không có lỗi, thì có thể được xem xét miễn trách nhiệm phạt cọc tùy từng trường hợp cụ thể.
- Giao dịch giữa các bên được xác định là không có hiệu lực do không đảm bảo các quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
- Chủ thể thực hiện giao dịch không có năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự phù hợp với giao dịch mà 2 bên xác lập.
- Việc tham gia giao dịch của chủ thể không mang tính tự nguyện.
- Nội dung, mục đích của giao dịch trái đạo đức xã hội, vi phạm điều cấm của luật.
IV. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận cọc
Căn cứ khoản 2 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, bên nhận cọc trong hợp đồng đặt cọc có các quyền và nghĩa vụ cơ bản sau:
- Có quyền yêu cầu bên đặt cọc không được chuyển giao, trao đổi hoặc thiết lập giao dịch khác đối với tài sản đã đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của mình.
- Được nhận và sở hữu tài sản đặt cọc theo thỏa thuận hoặc theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 khi bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ.
- Có nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc trong thời gian nhận giữ.
- Không được tự ý sử dụng, khai thác hoặc thực hiện giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc nếu chưa được bên đặt cọc đồng ý.
- Thực hiện các quyền và nghĩa vụ khác theo thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và pháp luật có liên quan.
V. Các câu hỏi thường gặp liên quan đến quy định về phạt cọc
1. Đặt cọc là gì?
Căn cứ khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc được hiểu là việc một bên giao cho bên còn lại một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị như kim khí quý, đá quý hoặc tài sản khác trong một thời hạn nhất định để bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
➣ Xem chi tiết: Khái niệm đặt cọc.
2. Bên mua không mua đất nữa có bị phạt cọc không?
Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, bên mua không tiếp tục thực hiện việc mua đất theo thỏa thuận đặt cọc thì có thể bị xử lý theo chế tài phạt cọc.
Cụ thể, nếu bên mua từ chối thực hiện việc mua bán như đã cam kết thì sẽ mất toàn bộ tài sản đã đặt cọc. Trường hợp các bên có thỏa thuận khác về việc xử lý tiền cọc thì thực hiện theo nội dung thỏa thuận đã thống nhất.
3. Thời hạn đặt cọc là gì?
Thời hạn đặt cọc là khoảng thời gian do các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, nhằm xác định thời điểm bắt đầu và kết thúc hiệu lực của việc giữ tài sản đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Pháp luật hiện không có quy định cụ thể về thời hạn đặt cọc mà để các bên tự thống nhất tùy vào từng giao dịch.
4. Việc ngừng thực hiện giao dịch bị ảnh hưởng do thiên tai, dịch bệnh có được miễn phạt cọc?
Có thể. Trường hợp việc không thực hiện hợp đồng xuất phát từ thiên tai, dịch bệnh hoặc sự kiện khác đáp ứng điều kiện là sự kiện bất khả kháng theo Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 và bên vi phạm không có lỗi, thì có thể được xem xét miễn trách nhiệm phạt cọc tùy từng trường hợp cụ thể.
➣ Xem chi tiết: Các trường hợp không bị phạt cọc.
5. Phạt cọc gấp 5 lần có bị coi là vi phạm pháp luật không?
Hiện nay, Bộ luật Dân sự 2015 không quy định mức trần cụ thể đối với phạt cọc nên các bên có quyền thỏa thuận mức phạt, bao gồm cả mức gấp 5 lần giá trị đặt cọc. Tuy nhiên, để bảo đảm khả năng thực thi, thỏa thuận này cần được xác lập trên cơ sở tự nguyện, không trái pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Trong một số trường hợp, Tòa án có thể xem xét tính hợp lý của mức phạt khi giải quyết tranh chấp.
➣ Xem chi tiết: Quy định về mức phạt cọc?
—
Mọi nhu cầu tư vấn pháp luật, vui lòng để lại câu hỏi, thông tin ở phần bình luận bên dưới hoặc liên hệ Luật Tín Minh theo hotline 0983.081.379 (Miền Bắc), 0933.301.123 (Miền Trung) hoặc 090.884.2012 (Miền Nam) để được hỗ trợ nhanh chóng.