Nhà nước giao đất có thu & không thu tiền sử dụng đất là gì?

Các trường hợp Nhà nước giao đất có thu/không thu tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024? Căn cứ, công thức tính tiền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền.

I. Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2024, hiệu lực bắt đầu từ ngày 01/08/2024.
• Nghị định số 103/2024/NĐ-CP, hiệu lực bắt đầu từ ngày 01/08/2024.
• Nghị quyết số 254/2025/QH15, hiệu lực bắt đầu từ ngày 01/01/2026.
• Nghị định 49/2026/NĐ-CP, hiệu lực bắt đầu từ ngày 31/01/2026.
• Nghị định số 50/2026/NĐ-CP, hiệu lực bắt đầu từ ngày 31/01/2026.

II. Nhà nước giao đất là gì?

1. Thế nào là Nhà nước giao đất? 

Căn cứ khoản 34, Điều 3 Luật Đất đai 2024, khái niệm Nhà nước giao đất (hay chính xác hơn là Nhà nước giao quyền sử dụng đất) được hiểu là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao quyền sử dụng đất cho đối tượng (cá nhân, tổ chức, cơ quan) có nhu cầu sử dụng đất.

Như vậy, có thể hiểu rằng, với tư cách là chủ thể đại diện quyền sở hữu về đất đai, Nhà nước sẽ thực hiện việc giao đất cho đối tượng có nhu cầu theo đúng các quy định về điều kiện và trình tự thực hiện thủ tục giao đất. Việc hiểu rõ khái niệm Nhà nước giao đất là gì, bước đầu sẽ giúp xác định được những thủ tục/vấn đề liên quan để tuân thủ đúng quy định pháp luật.

2. Hình thức Nhà nước giao đất

Theo quy định tại khoản 7, Điều 13, Luật Đất Đai 2024, Nhà nước hiện tiến hành giao quyền sử dụng đất theo 2 hình thức: 

• Giao đất có thu tiền sử dụng đất.
• Giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Mỗi hình thức giao đất nêu trên sẽ được áp dụng với từng đối tượng và mục đích sử dụng đất khác nhau. Tùy theo từng trường hợp cụ thể, người sử dụng đất sẽ phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính tương ứng và được hưởng các quyền theo quy định của pháp luật.

III. Đối tượng nào được Nhà nước giao quyền sử dụng đất?

Căn cứ Điều 4 Luật Đất đai 2024, nhằm đáp ứng nhu cầu và mục đích sử dụng của cá nhân, tổ chức và cộng đồng dân cư, nhà nước hiện sẽ giao quyền sử dụng đất cho các nhóm đối tượng sau đây: 

1) Nhóm đối tượng trong nước:

• Các nhân là công dân Việt Nam (ở trong nước hoặc đang định cư nước ngoài).
• Tổ chức trong hệ thống chính trị: Cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, đơn vị sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo luật định.
• Tổ chức kinh tế: hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, doanh nghiệp và các tổ chức thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh khác được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam. 
• Tổ chức tôn giáo và tổ chức tôn giáo trực thuộc.
• Cộng đồng dân cư: Gồm những người Việt Nam sinh sống trong cùng một địa bàn (cùng thôn, làng, ấp...), có chung dòng họ hoặc có cùng tập quán, phong tục trên lãnh thổ Việt Nam.

2) Nhóm đối tượng có yếu tố nước ngoài:

• Cá nhân là người gốc Việt Nam đang định cư ở nước ngoài.
• Tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài.
• Các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan đại diện khác có chức năng ngoại giao của nước ngoài được Chính phủ Việt Nam thừa nhận.
• Cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ, tổ chức hoặc cơ quan liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc. 

IV. Các trường hợp Nhà nước giao quyền sử dụng đất không thu tiền

Như tên gọi, giao đất không thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất mà không thu bất cứ khoản tiền nào. 

Theo Điều 118 Luật Đất đai 2024, các trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền bao gồm:

➤ Đối với đất nông nghiệp, đất rừng:

• Giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho cộng đồng dân cư.
• Giao đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng cho người sử dụng đất.
• Giao đất nông nghiệp cho cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo hạn mức được pháp luật quy định tại Điều 176 Luật Đất đai 2024 như: 
  • Không quá 3 ha cho mỗi loại đất (đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối đối) đối với với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khu vực Đông Nam Bộ và Đồng Bằng Sông Cửu Long.
  • Không quá 2 ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành trực thuộc trung ương khác
  • ...
• Đất giao cho đồng bào dân tộc thiểu số không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng thuộc nhóm đối tượng được Nhà nước giao đất không thu tiền theo chính sách được quy định tại Điều 16 Luật Đất đai 2024.

➤ Đối với đất xây dựng trụ sở và công trình:

• Đất xây dựng trụ sở của các tổ chức, cơ quan được thành lập theo luật định về được nhà nước giao nhiệm vụ cũng như hỗ trợ kinh phí hoạt động thường xuyên, gồm: đất xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức chính trị - xã hội...
• Đất xây dựng công trình sự nghiệp của các đơn vị sự nghiệp công lập.
• Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất xây dựng trụ sở của tổ chức tôn giáo, cơ sở tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc. 

➤ Đối với đất phục vụ việc thực hiện các chính sách về nhà ở của Nhà nước:

• Giao đất cho tổ chức, cơ quan sử dụng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ theo luật định.
• Giao đất cho tổ chức sử dụng để xây dựng nhà ở phục vụ công tác tái định cư theo dự án của Nhà nước. 

➤ Các trường hợp giao quyền sử dụng đất khác:

• Đất quốc phòng, an ninh.
• Đất được sử dụng cho mục đích công cộng, phi lợi nhuận, không nhằm mục đích kinh doanh.
• Đất tín ngưỡng được nhà nước giao quyền sử dụng đất với mục đích bồi thường khi thu hồi đất tín ngưỡng. 

Việc Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các trường hợp trên nhằm mục đích đảm bảo hiệu quả cho các hoạt động công cộng, hoạt động liên quan đến quản lý nhà nước cũng như một số lĩnh vực được ưu tiên thuộc chính sách đất đai. Từ đó, đối tượng đáp ứng yêu cầu theo quy định được đảm bảo quyền lợi để ổn định đời sống và duy trì hoạt động.

V. Các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là gì?

Theo quy định tại Điều 119 Luật Đất đai 2024, các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất bao gồm:

1) Nhóm đối tượng trong nước:

• Đất ở được giao cho cá nhân.
• Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư sau:
  • Xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.
  • Xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở.
  • Xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt.
  • Hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
• Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất để bồi thường khi thu hồi đất.

2) Nhóm đối tượng có yếu tố nước ngoài:

• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt đang định cư ở nước ngoài được giao đất nhằm mục đích:
  • Bồi thường khi thu hồi đất.
  • Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở lương mại
• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt đang định cư ở nước ngoài sử dụng đất dưới do nhận chuyển nhượng dự án bất động  sản.

VI. Căn cứ tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

Đối với các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền được quy định tại Điều 119 Luật Đất đai 2024, người được giao đất sẽ phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền sử dụng đất với mức thanh toán tùy thuộc vào từng loại đất, vị trí đất và mục đích sử dụng đất. 

Căn cứ tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền được quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Điều 3 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, bao gồm:

• Diện tích cần tính tiền sử dụng đất là phần diện tích đất có thu tiền sử dụng đất ghi trên quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tính theo đơn vị m².
• Chính sách giảm hoặc miễn tiền sử dụng đất của Nhà nước.
• Giá đất được xác định theo hệ số điều chỉnh, bảng giá đất.
• Chi phí xây dựng hạ tầng được quy định tại các văn bản luật liên quan đến xây dựng.
• Tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất tương ứng với từng loại đất theo hình thức, đối tượng sử dụng đất.

Từ đó, người sử dụng đất có căn cứ để tính được tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất theo 2 công thức được quy định tại khoản 1, Điều 6 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi bổ sung bởi khoản 2, Điều 13 Nghị định 50/2026/NĐ-CP). 

➧ Trường hợp 1: Phiếu chuyển thông tin để chuyển cho cơ quan thuế không có thông tin về chi phí xây dựng hạ tầng:

Trong đó:

• Diện tích cần tính tiền sử dụng đất được xác định theo căn cứ Luật Tín Minh đã nêu ở trên. 
• Giá đất tính tiền sử dụng đất (xác định theo đơn vị đồng/m²) được tính căn cứ vào Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất. Trường hợp không áp dụng được Bảng giá đất thì tính theo giá đất cụ thể được quy định tại Luật Đất đai năm 2024.
• Thời điểm tính tiền sử dụng đất là thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất.

Lưu ý:

Thời điểm xác định giá đất và tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất tái định cư là thời điểm phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cơ quan, người có thẩm quyền quyết định phê duyệt. 

➧ Trường hợp 2: Phiếu chuyển thông tin để chuyển cho cơ quan thuế có thông tin về chi phí xây dựng hạ tầng:

Trong đó:

• Diện tích đất, giá và thời điểm tính tiền sử dụng đất được xác định như ở trường hợp 1. 
• Chi phí xây dựng hạ tầng tính trên 1m² đất ghi trên Phiếu chuyển thông tin được chuyển cho cơ quan thuế bởi Bộ phận một cửa liên thông, Văn phòng đăng ký đất đa hoặc cơ quan ký hợp đồng BT hoặc cá nhân, cơ quan có thẩm quyền được giao nhiệm vụ lập phiếu.

➣ Xem thêm: Tra cứu bảng giá đất mới nhất năm 2026.

VII. Câu hỏi thường gặp về vấn đề Nhà nước giao quyền sử dụng đất

1. Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là gì?

Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất mà không thu bất cứ khoản tiền nào. 

2. Các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất theo Luật đất đai 2024?

Các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 119 Luật Đất đai 2024, bao gồm:

• Nhà nước giao quyền sử dụng đất ở cho cá nhân.
• Nhà nước giao đất cho tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư (việc xây dựng, cải tạo này phải tuân thủ quy định của pháp luật về nhà ở).
• v.v.

➣ Xem chi tiết: Trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất?

3. Nhà nước giao quyền sử dụng đất theo những hình thức nào?

Nhà nước hiện tiến hành giao quyền sử dụng đất theo 2 hình thức là giao đất có thu tiền sử dụng đất và không thu tiền sử dụng đất.

➣ Xem chi tiết: Hình thức Nhà nước giao quyền sử dụng đất.

4. Không thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất có thu tiền có bị thu hồi đất?

Có. Căn cứ khoản 6 Điều 81 Luật Đất đai 2024, người được giao đất có thu tiền sử dụng đất sẽ bị Nhà nước thu hồi đất khi không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. 

5. Có quan nào có thẩm quyền quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất?

Theo quy định tại khoản 1, Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định việc giao đất không thu tiền sử dụng đất.

6. Người sử dụng đất có được cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có giấy tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện trước ngày 15/10/1993 không?

Có. Căn cứ điểm l, khoản 1, Điều 137 Luật Đất Đai 2024 thì người đang sử dụng đất ổn định lâu dài, có giấy tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện trước ngày 15/10/1993 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra, đây cũng là trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất.

—

Mọi nhu cầu tư vấn pháp luật, vui lòng để lại câu hỏi, thông tin ở phần bình luận bên dưới hoặc liên hệ Luật Tín Minh theo hotline 0983.081.379 (Miền Bắc), 0933.301.123 (Miền Trung) hoặc 090.884.2012 (Miền Nam) để được hỗ trợ nhanh chóng.