Đăng ký biến động đất đai là gì? Nhận thừa kế đất đai có cần đăng ký quyền sử dụng đất không? Thời hạn và chi phí khi đăng ký biến động đất đai như thế nào?
I. Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024.
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/08/2024.
- Thông tư 85/2019/TT-BTC có hiệu lực từ ngày 13/01/2020.
II. Đăng ký biến động đất đai là thủ tục gì?
Căn cứ Luật Đất đai 2024, có thể hiểu đơn giản đăng ký biến động đất đai là thủ tục được thực hiện khi có thay đổi liên quan đến đất đai hoặc tài sản gắn liền với đất so với thông tin ghi nhận trên Giấy chứng nhận đã được cấp.
2. Trường hợp nào phải đăng ký biến động quyền sử dụng đất?
Khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, các trường hợp bắt buộc đăng ký biến động đất đai gồm:
- Thay đổi thời hạn, mục đích sử dụng đất.
- Chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thay đổi tên người sử dụng đất, thông tin liên quan đến tài sản gắn liền với đất.
- Thực hiện quyền định đoạt theo luật định: thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp… góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Điều chỉnh thông tin liên quan đến thửa đất: thông tin về diện tích, loại đất , kích thước…
- Thay đổi hình thức nhà nước cho thuê đất/giao đất, thay đổi hình thức thanh toán tiền thuê đất (chuyển từ thanh toán hằng năm thành thanh toán 1 lần).
- Thay đổi tài sản riêng thành tài sản chung của vợ chồng đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất.
- Các trường hợp thay đổi khác theo quy định của pháp luật: thay đổi theo kết quả hòa giải tranh chấp đất đai được công nhận bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thay đổi về hạn chế quyền của chủ sử dụng đất…
Lưu ý:
Đối với trường hợp thông tin pháp lý của chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất như địa chỉ, CCCD… có sự thay đổi thì tùy theo nhu cầu mà người đó có thể tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai hoặc không.
Các thông tin thay đổi sẽ được cơ quan có thẩm quyền ghi nhận vào hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng). Việc đăng ký biến động không chỉ giúp bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất mà còn là căn cứ để cơ quan nhà nước quản lý đất đai theo quy định pháp luật.
III. Điều kiện thừa kế đất đai
Để quyền sử dụng đất được đưa vào di sản thừa kế theo quy định của Luật Đất đai (thừa kế đất đai), người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024.
1. Điều kiện về quyền sử dụng đất hợp pháp
➣ Đối với người để lại di sản thừa kế là quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận mới được thực hiện các quyền liên quan đến đất đai của mình như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp...
Tuy nhiên, đối với việc để lại di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, điều kiện về Giấy chứng nhận nêu trên là không bắt buộc, người để lại di sản có thể để lại quyền sử dụng đất cho người thừa kế mặc dù chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng có các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận theo luật định.
➣ Đối với người nhận thừa kế quyền sử dụng đất
Theo khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024, sau khi nhận thừa kế, để người thừa kế tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất..., thì người thừa kế phải có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
Tóm lại:
- Để để lại di sản thừa kế là quyền sử dụng đất: Người để lại di sản không bắt buộc phải có giấy chứng nhận theo quy định.
- Để tiếp tục thực hiện các quyền liên quan đến đất đai khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất: Người nhận thừa kế phải có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp giấy chứng theo quy định của Luật Đất đai.
Chú thích:
Giấy chứng nhận mà Luật Tín Minh đề cập ở nội dung trên ở có thể là 1 trong 4 loại giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Đất không có tranh chấp
Đất thừa kế cần đảm bảo:
- Không có tranh chấp liên quan.
- Hoặc có tranh chấp liên quan nhưng đã được giải quyết bởi:
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Quyết định, bản án của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật.
- Quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
3. Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp bị kê biên
Quyền sử dụng đất thừa kế không được thuộc trường hợp:
- Bị kê biên để thi hành án.
- Bị áp dụng các biện pháp khác nhằm đảm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thi hành án theo quy định của pháp luật.
Nếu quyền sử dụng đất đang bị kê biên thì người sử dụng đất chưa được thực hiện quyền thừa kế.
4. Đất còn trong thời hạn sử dụng
Người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền thừa kế bằng quyền sử dụng đất khi đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật.
5. Không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời
Quyền sử dụng đất không được thuộc trường hợp đang bị cơ quan có thẩm quyền áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật.
➣ Xem thêm:
IV. Thừa kế quyền sử dụng đất có cần đăng ký biến động đất đai?
1. Nhận thừa kế đất đai có bắt buộc đăng ký biến động không?
Theo điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, trường hợp người nhận thừa kế quyền sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Nói cách khác, sau khi hoàn tất thủ tục xác lập quyền thừa kế (khai nhận di sản, thỏa thuận phân chia di sản hoặc theo bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật) người nhận thừa kế phải đăng ký biến động quyền sử dụng đất để cập nhật thông tin người sử dụng đất mới trên giấy chứng nhận.
Thực hiện đăng ký biến động đất đai sau khi nhận thừa kế mang lại nhiều lợi ích cho người thừa kế, bao gồm:
- Xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật.
- Được cập nhật thông tin và đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thuận lợi khi thực hiện các giao dịch có liên quan như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Hạn chế các tranh chấp, vướng mắc pháp lý và tránh bị xử phạt do không thực hiện đúng quy định.
- …
2. Thời hạn thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai khi nhận thừa kế
Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, người nhận thừa kế quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày kể từ một trong các thời điểm sau:
- Ngày hoàn tất việc phân chia quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự.
- Ngày bản án hoặc quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thừa kế được giải quyết thông qua tố tụng.
Như vậy, sau khi hoàn thành thủ tục phân chia di sản hoặc có quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực, người thừa kế cần đăng ký biến động đất đai trong thời hạn luật định để tránh vi phạm quy định pháp luật.
3. Hồ sơ đăng ký biến động khi thừa kế đất đai
Theo Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, người sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động đất đai theo mẫu do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
- Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp.
- Tờ khai lệ phí trước bạ.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
- Văn bản khai nhận di sản, văn bản thỏa thuận phân chia di sản hoặc bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật về việc phân chia di sản thừa kế.
- Giấy tờ chứng minh mối quan hệ giữa người nhận thừa kế và người để lại di sản.
- Hồ sơ chứng minh thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân hoặc lệ phí trước bạ (nếu có).
⤓ Tải mẫu miễn phí: Hồ sơ làm thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Lưu ý: Tùy thuộc vào từng trường hợp hồ sơ cụ thể mà cơ quan đăng ký đất đai có thể yêu cầu người dân bổ sung thêm một số giấy tờ liên quan khác để hoàn thiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Mức lệ phí thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai không áp dụng thống nhất trên toàn quốc. Theo khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào điều kiện cụ thể cũng như chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương để ban hành mức thu phù hợp.
Bên cạnh lệ phí đăng ký biến động đất đai, người nhận thừa kế quyền sử dụng đất còn có thể phải nộp một số khoản phí khác như:
- Lệ phí trước bạ.
- Chi phí công chứng văn bản thừa kế, bao gồm văn bản khai nhận di sản hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản giữa những người thừa kế.
- Phí đo đạc, thẩm định hoặc các chi phí hành chính khác phát sinh trong quá trình giải quyết hồ sơ.
- Thuế thu nhập cá nhân đối với việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất (nếu thuộc diện phải nộp).
Lưu ý:
Đối với trường hợp việc thực hiện quyền thừa kế bằng quyền sử dụng đất diễn ra giữa những người có quan hệ hôn nhân hoặc giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau, người nhận di sản sẽ được miễn lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân theo quy định.
Theo khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, trường hợp người nhận thừa kế quyền sử dụng đất không thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định có thể bị xử phạt vi phạm hành chính. Cụ thể:
- Đối với cá nhân vi phạm:
- Có thể bị phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng.
- Buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai để khắc phục hậu quả.
- Đối với tổ chức vi phạm: Mức phạt tiền sẽ bằng 2 lần mức phạt áp dụng cho cá nhân trong cùng hành vi vi phạm.
Trên thực tế, số tiền xử phạt có thể được xem xét dựa trên nhiều yếu tố như:
- Thời gian quá hạn đăng ký biến động đất đai.
- Địa điểm xảy ra vi phạm (khu vực nông thôn hay đô thị).
- Tính chất, mức độ và các tình tiết liên quan đến hành vi vi phạm.
2. Một số hậu quả khác khi không đăng ký biến động quyền sử dụng đất
Ngoài việc bị xử phạt hành chính, việc không đăng ký biến động đất đai sau khi nhận thừa kế còn có thể gây ra nhiều rủi ro pháp lý và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất, như:
- Khó thực hiện các giao dịch về đất đai: Không thể hoặc gặp khó khăn khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Dễ phát sinh tranh chấp: Người đang sử dụng đất nhưng chưa được đăng ký và ghi nhận là người sử dụng đất trên giấy chứng nhận sẽ gặp bất lợi khi xảy ra tranh chấp hoặc khi thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai.
- Gây vướng mắc cho thủ tục thừa kế về sau: Việc chưa hoàn tất đăng ký biến động đất đai có thể khiến quá trình phân chia, nhận thừa kế của các thế hệ tiếp theo trở nên phức tạp hơn.
- Tốn thêm thời gian và chi phí xử lý: Người vi phạm không chỉ bị xử phạt mà còn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động bổ sung theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.
Vì vậy, sau khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất, người thừa kế nên thực hiện đăng ký biến động đúng thời hạn để đảm bảo quyền lợi hợp pháp và tránh các rủi ro phát sinh trong tương lai.
VI. Câu hỏi thường gặp về đăng ký biến động đất đai khi thừa kế
1. Đăng ký biến động đất đai là thủ tục gì?
Căn cứ khoản 3 Điều 131 Luật Đất đai 2024, có thể hiểu đơn giản đăng ký biến động đất đai là thủ tục thực hiện khi có thay đổi liên quan đến đất đai hoặc tài sản gắn liền với đất so với thông tin đã đăng ký ban đầu.
➣ Xem chi tiết: Đăng ký biến động đất đai là thủ tục gì?
2. Không đăng ký biến động đất đai khi thừa kế có bị phạt không?
Có. Cá nhân không đăng ký biến động đất đai có thể bị phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng. Ngoài việc nộp phạt, người vi phạm còn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai để khắc phục hậu quả. Nếu là tổ chức mức phạt tiền sẽ bằng 2 lần mức phạt áp dụng cho cá nhân trong cùng hành vi vi phạm.
➣ Xem chi tiết: Mức xử phạt hành chính khi không đăng ký biến động đất đai.
3. Thời hạn đăng ký biến động quyền sử dụng đất là bao nhiêu ngày?
Người nhận thừa kế phải thực hiện đăng ký biến động trong vòng 30 ngày kể từ ngày hoàn thành việc phân chia di sản thừa kế.
4. Không đăng ký biến động đất đai có bị thu hồi đất không?
Thông thường hành vi này sẽ bị xử phạt hành chính và buộc đăng ký biến động. Tuy nhiên nếu kéo dài hoặc phát sinh tranh chấp phức tạp thì có thể ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất thực tế.
➣ Xem chi tiết: Không đăng ký biến động đất đai khi thừa kế đất đai bị xử phạt thế nào?
5. Chi phí đăng ký biến động đất đai hiện nay là bao nhiêu?
Mức lệ phí thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai không áp dụng thống nhất trên toàn quốc. Theo khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào tình hình thực tế của từng địa phương để ban hành mức thu phù hợp. Vì vậy, chi phí đăng ký biến động tại mỗi tỉnh, thành phố có thể khác nhau.
➣ Xem chi tiết: Phí đăng ký biến động đất đai.
6. Nhận thừa kế đất đai nhưng chưa sang tên có được bán không?
Thông thường, người nhận thừa kế cần hoàn tất thủ tục đăng ký biến động và đứng tên trên giấy chứng nhận trước khi thực hiện chuyển nhượng.
—
Mọi nhu cầu tư vấn pháp luật, vui lòng để lại câu hỏi, thông tin ở phần bình luận bên dưới hoặc liên hệ Luật Tín Minh theo hotline 0983.081.379 (Miền Bắc), 0933.301.123 (Miền Trung) hoặc 090.884.2012 (Miền Nam) để được hỗ trợ nhanh chóng.